 放大图片
陈振东 全国政协委员
安居乐业是全世界老百姓的共同追求，世界各地政府亦因此而不敢对房屋供应与楼价问题，采取完全放任不管的态度。因为，楼价高低不只是经济问题，也是民生问题以至政治问题。一旦处理不慎，将会激化社会矛盾，甚至破坏社会和谐及政权稳定。楼市关乎全局，政府应广开思路，集思广益，进而多管齐下，作出最佳处理。
香港蕞尔小岛，地少人稠，土地是最宝贵的资源。香港政府对于房屋及土地问题向来关注，尤其是回归后曾因房屋及负资产问题闹至数十万人走上街头，民怨沸腾。及后花了九牛二虎之力，方才令整体经济以及楼价重上升轨，负资产问题更是直到七八年后的今天，方才逐步化解。因此，如果说特区政府对此问题不予重视，无疑是不符事实。但也可能是过于从反面吸取了当年未能及时维护楼价，以至在亚洲金融风暴及沙士双重夹击下，香港楼价狂泻六成、负资产多达10万户的教训，特区政府近年来除了千方百计维护楼价向上之外，不愿对楼市采取有力的引导及调控措施。以至积重难返，问题爆发─近两年来，各国为因应全球性金融海啸而推行量化宽松政策，大印钞票，以至大量热钱流入香港，令楼价重现97年日升夜涨的狂热景象。部分豪宅的价格，更已重上九七水平，社会上抱怨楼价太高未能置业的声音再度响起；要求政府复建居屋，让无力承担现在楼价的市民「上车」，重新成为大众讨论的焦点。
不应当只从反面吸取教训
香港当前的土地政策，表面上看最大的毛病在于楼价狂飙，脱离了夹心阶层的置业能力。而楼价上升，与过去5年私人住宅落成量处于极低水平有关。但更深层次的问题，却还在于本港缺乏目光长远的房屋政策，无法解决如何稳定提供足够的土地，让楼市健康发展解决这一顽疾。何况，当局已经预计到30年后，本港人口将增至近900万人，若还不认真面对土地从何而来、楼宇在何兴建的问题，则楼市所引发的经济、民生、政治和社会隐患只会愈来愈难以拆解，今届政府纵然拖得过去，未来的特区政府亦难免再遭重创。
香港缺乏长远稳定的土地供应
政府估计本港每年对新落成住宅的需求是1.91万个，这是以过去10年平均成交量为依据，并强调政府有信心未来三五年每年供应约1.4万至1.8万个私人住宅单位。但诚如多位专家指出，如果仅把过去10年一手私人住宅的平均成交量，视为市民的置业需求，乃有误导成分。因为20年来，市民对住宅的需求，可从两个客观数字显示出来：（1）1978年房委会出售居屋，到8年前取消兴建居屋，共卖出约30万个居屋单位，即平均每年约1.2万个；（2）发展商落成的私人住宅，1990至2004年间，每年由2万至3万个不等，惟自2005年以来，则持续不足2万个，有两年更不足一万个。然则上述两方面数字加起来，依然说明过去20年，本港市民每年约消化3万至4万个单位。另一方面，过去20年间，香港每年平均约有4万对新人结婚，以小型核心家庭日益流行的趋势看，这些新生的小家庭无论租屋或是买楼，对住宅市场都有庞大的需求。
但偏偏就在最近几年，香港发展商落成的私人住宅数目剧减，08年才8000个，09年只有7,157个，试想如此巨大的供求缺口，当局又缺乏长远的开山填海，稳定增加土地供应规划，又怎么不令楼价飞升？加上内地富人日益增加，纷纷南来置业，而且喜购豪华居所，带动私楼价格飞速上涨。而香港百姓对环境保护，反对兴建屏风楼，反对超高楼宇影响山海景观和空气流通，要求增加绿化面积，降低居住密度等要求，也对增加土地供应提出了新的更高的要求。香港当局对此现象，委实不能等闲视之。
审慎研究重建居屋利弊
至于重建居屋，政府到2002年才好不容易退出私人物业市场，当然不乐意再实施，但另一方面民情汹涌，当前看来本港民意的大多数均表赞同；二来居屋俨然成为夹心阶层置业安居的希望所寄，对维系社会稳定起着巨大作用。因此重建之议恐怕已经势在必行，何况从1978年开始，到2002年停建之前，房委会共售出约30万个居屋单位，迄今只有约6万个已补地价，可以自由买卖，显示居屋业主大多数只为安居，并非为变卖图利，对私人物业市场不构成威胁。
然则笔者要强调的是，居屋30年的历史实践已证明，纵然有居屋，本港楼市仍是大升大跌。1997年政府资助的房屋出售增至28,000个单位，但正是这一年，本港楼价创下令人咋舌的新高。可见重建居屋无助压抑楼价飙升，置业津贴等方式更为楼市火上加油。当然，香港社会对于政府有责任帮助贫困家庭入住公屋有共识，但还没有共识的是对无自住物业的人士都由纳税人津贴。因为这对于其他自力更生、几乎以一生积蓄才购得自己物业的人士并不公平。
因此，笔者支持大家先行分析了解本港土地和楼市问题的真正所在，才能循增加供应、压抑投机活动、加强市场透明度和控制过度按揭信贷等多方面对症下药，对于有消息称政府正研究一篮子方案以回应社会诉求，包括考虑由房屋委员会、房屋协会以至私人发展商以公私营合作方式兴建数千个居屋单位，考虑向没有能力置业而需要租住楼宇的市民推出租务宽减，减轻他们的负担，以及有人建议政府应兴建质素较好、租金较高的「中产公屋」，照顾不符资格申请公屋但又未能负担私楼的中产人士的住屋需求；建议政府参考房协于天水围兴建「综合长者社区」的模式，利用内地的土地资源，以长远解决人口老化的问题等，都有其可行性，值得细加研究。笔者也支持本港积极考虑提高外来投资移民的门槛至一千二百万港元以上，以及学习如北京等内地城市的做法，对非本地居民买第二套房屋在信贷、税务等方面进行一定的限制，以免出现外来富户大量持有房屋，而本港市民置业艰难的情况。
|
放大图片
