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──内地中小地产商「缺水」 地价屡创新低
本报上海新闻中心记者 何灵芝 本报驻浙江实习记者 骆晓亦
信贷收紧、严打囤地，接连宏调之下，此前疯狂圈地的内地地产商现在备受开发资金紧缺煎熬，部分中小发展商开始低价转让早前便宜圈下的土地，而对于新项目内资也不敢贸然出手，这给资金充裕的香港地产商带来了「执平货」机会。长实、九龙仓等港地产巨头纷纷加快了进军内地的速度。港地产商或以远低于当前市场的价格买入中小地产商转售的土地，或以优惠条件入股内地地产商，宏调带给了香港地产商迅速扩大内地地产业务版图的良好商机。
前不久，上海两块土地的「贱卖」相当引人注目。一是和记黄埔和长江实业各持一半股份的上海和联房产开发有限公司，以11.6亿元的价格拿下了嘉定区一块21.16万平方米的综合用地，折合楼板价2891元/平方米，而这一区周边洋房的价格大约在1.3万元/平方米以上。这也是李嘉诚首次走出上海市区拿地。二是美国房地产开发商铁狮门，以67.5亿元的底价将杨浦区新江湾城F地块吞入「狮口」，价格大大低于早前外界100亿元以上的预测。
沪贱卖两块地 内资无力竞争
而这两块土地的竞争度之低，也为近年来少见。外资、港资房企不费吹灰之力中标，内地房企则几乎全体「哑火」。戴德梁行董事、华北区投资部主管叶建成表示，信贷收紧造成的资金链不顺畅，使得内地房企在拿土地时的竞争力下降。从美国铁狮门底价拿地一役，已经可以看出许多内地房地产公司资金面上的问题，与资金充裕的外资房企无法形成等量竞争。
携手内企 九仓杭州捷报频传
去年8月31日，香港九龙仓联手杭州本地的金都地产投得4幅地块，正式开启了香港、杭州两大实力开发商强强联手，打造转塘高端房产的序幕。九仓常务董事吴梓源曾在该场拍卖会后表示，与金都合作拿地，是九仓在杭州土地拍卖场上的一次少有的成功。
之后的10月17日，九仓龙旗下的海港企业宣布与绿城中国达成协议，共同发展杭州钱江新城的优质地块，绿城及海港分别持60%及40%股权。据悉，九仓很早便已青睐该块土地。绿城地产发展部有关人士表示，我们在5月以34.9亿元人民币拿下这块地，位于杭州市上城区钱江新城中央商务区，那时九龙仓就很关注它，并有意向跟我们合作。
内企割肉求生 外资兼并扩张
对于港企与内地企业联手拿地的模式，仲量联行中国区董事田强表示，港资房企对内地市场的欠了解，加上缺乏土地、项目资源，短期内要快速扩展内地业务，选择与内地房企联手的模式是有利的。但这并不是港资地产商的第一选择。如果有充足的项目资源，港资还是会首选独立操控的。
叶建成认为，内地信贷紧缩，对于包括香港在内的外资房企意味着更多机会。以往资金充裕时，一家内地房企可以同时运作三四个项目，如今，一些原本用作长线投资的项目或土地就不得不转让出来「割肉求生」，从而给到外资房企接手的机会。一些活跃的外资房企甚至可能通过兼并规模较小的内地房企，扩大并集成自己在内地的资源，带动内地房地产业的新一轮「洗牌」。
杭州楼市格局 趋多元化
宏调已显现的结果是，杭州楼市告别了本地开发商一统天下的局面，进入国际化竞争轨道。
外来地产的力量已在杭州凸现：市中心有嘉里建设；钱江新城有华润新鸿基；九堡有万科；转塘有九龙仓；金地进入了三墩；中海在滨江、三墩和转塘遍撒棋子；复地在乔司的52万平方米大盘刚刚亮相，远洋地产又在拱墅区拿下了航母地块。
港资速进军 中小房企生存难
中海地产、远洋地产、九龙仓等境外地产开发商，已成为最近杭州土地市场上最为活跃的积极分子。他们在多个区域攻城略地，渗透势力，给杭州楼市注入了一股全新的空气。
华润新鸿基杭州有限公司总经理助理陈进表示，港企多看好浙江地产，认为宏调是让行业更好发展，而非打压行业。
2008年杭州住宅市场或许有约300万个新盘供应，但销售预计并不乐观。面对竞争，杭州老牌地产商坤和建设集团股份有限公司一位内部管理层人士指出：「对于中小型地产公司来说，要么合纵连横、走联合开发道路，要么转战三、四线城市，作梯度转移；要么干脆退出江湖。」 ■本报驻浙江实习记者 骆晓亦
逾千亿港资 趁机「捞底」
本报记者何灵芝 摄
【本报讯】（记者 梁悦琴）为压抑炽热的楼市炒风及囤积土地等情况，中央接连出手宏调，亦令内地欠缺资金的发展商为求自保，纷纷以大折扣价把手上项目向坐拥巨资的香港发展商招手合作，这令一直期望增加内地土储的香港发展商趁机「捞底」、加快了进军内地地产的步伐。
事实上，过去半年香港不少发展商都积极到内地寻找购入土地机会，如长实、和黄、新鸿基地产、恒地、南丰、信和、嘉里、太古、香港兴业、富豪、英皇及华人置业等均相继于内地土地拍卖场上与内地发展商一较高下，争夺地皮。粗略统计，过去一年香港发展商斥资逾千亿元进军内地房地产市场。
内企割价求售地 港商执平货
基于中央规定新批出土地要于2年内完成建筑工程以免土地囤积，又限制银行借贷予内地发展商，内地发展商上市审批亦审慎，令部分资金周转有问题的内地发展商要割价求售手上项目。
香港兴业发展及市务部总经理陈子明较早时坦言，受宏调影响，不少内地发展商都表示有意找他们合作，但最重要是他们看中香港发展商坐拥资金的优势。
和记黄埔地产董事总经理周伟淦亦表示，不少资金周转有问题的内地发展商近期积极向他们招手推售手上的项目，部分更以半价大平卖，实行要钱不要地，造就不少有意力拓内地房地产的香港发展商积极商谈执平货的机会。
个案：小开发商 玩不起的游戏
「当前手上这块地已经做完一级开发，因与投资方发生了一些冲突，没办法继续启动，所以只好转手。」杭州某小型开发商谈起刚刚转手的一块地时，心头像被割掉了一块肉。
他表示，这块地位置不错，已经达到七通一平了，但是现在贷款特别难，如果有钱开发的话，项目效益至少是当前的3倍。由于地块早已经过了两年的期限，他被迫面临着两种选择，一是被政府无偿收回，一是转给大开发商。
「当然选择后者了，至少还能赚个差价。」他无奈地自我安慰。
这种企业近来很多。近日，杭州附近一个三线城市最大的房地产企业，刚把自己手中的土地以股权转让的方式卖给了万科。一位业内人士透露，「这家企业最近开始收缩手头上的存量土地和存量房，因为资金链紧张，为了保住另一个正在开发的项目，不得不舍弃一部分。」
「我们只能选择出局，房地产已经不是小开发商的游戏。」一开发商表示。
去年来港地产商内地买地统计
发展商 地皮所在城市 成交总金额（亿元）
长和系 上海、深圳、武汉、重庆 60.61
新地 成都、苏州、南京、广州 约112.91
信置 成都、重庆 83.18
恒基 苏州、上海、北京、西安、沈阳 约70.00
瑞安 重庆、佛山、沈阳 102.75
中国海外 佛山、大连、珠海、天津、杭州、成都、上海 68.74
九龙仓 重庆、苏州、杭州、南京、常州、无锡 351.75
华置 成都 10.70
嘉里 成都、沈阳 约37.65
越秀投资 广州 5.23
丽丰控股 广州 3.16
世茂 北京、苏州、徐州、杭州、上海、泰州、牡丹江、福州、宁波 127.32
华润置地 成都、长沙、天津、厦门、沈阳、武汉 92.38
资料来源：本报资料室
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