[2007-06-20] 香港楼市 回归市场 放大图片
■本报记者 梁悦琴
十年人事几番新，地产业曾是香港的经济支柱之一，可惜遭遇「金融风暴」、「八万五」及「沙士」连番打击，令楼市数度起伏。政府既曾出手压抑楼价，也曾多番出手救过市。一直钟情「砖头文化」，将楼房作为保本增值最佳选择的香港人，对楼市爱恨交加。10年来，本港物业交投由96/97年时的170,008宗，减至05/06年的115,166宗，减幅达32%；成交金额亦由96/97年的6,133.93亿元，减至05/06年度的3,583.53亿元，减幅高达41.5%。本港地产股占港股比重及蓝筹比重也日降，以至大中小地产商，无一例外地北望神州。10年前，地产代理行业百花齐放，如今大浪淘沙，变成由中原、美联两家独占近70%市场。
回归初期，特首董建华的首份施政报告，希望为港人带来置业喜讯，公布每年建屋量不少于八万五的承诺，使人感到供应将源源不绝。可惜适逢亚洲金融风暴，股市大挫，楼市亦难逃一泻，市民对楼市信心崩溃，楼价在接下来的两年急挫60%至70%，约10万个于96、97年高位入市的小业主顿时沦为负资产一族。
施永青：「八万五」教训深
见证回归10年地产行业盛衰的中原集团主席施永青，接受本报记者访问时指出，「八万五房屋政策」是过去10年令他感慨最深的事件。特区政府为压抑楼价改善民生而推出「八万五」政策，原意是增强香港竞争力，但这其实只是片面看法，因为香港毕竟有多达50%的市民拥有物业，压抑楼价会令大部分人的资产贬值，消费意欲下降，投资能力减低，可谓弊多于利。
事实上，其后由于楼价暴跌70%，全港业主皆身受其害，其中超过10万人更变成「负资产一族」。而这种情况的出现也进一步加剧经济衰退，娱乐餐饮不景，不少低下层人士即使无楼在手亦要承受经济低迷的冲击。「负资产」问题，更即使到今日仍未完全解决，金管局的最新数据显示，本港当前仍有6,400宗负资产。中小型住宅的楼价，亦仅回复到97年高峰时的60%。
租金下跌 不等于环境改善
施永青指出，同样道理，写字楼租金下跌，也不等于是营商环境改善，因为营商者欲只求租金低廉，倒不如到新疆或者西藏。其实，外资或中资公司来港开业，最重要是看中香港的赚钱机会，非关租金高低。因此，全世界的金融中心租金都特别贵，原因就是有需求。他还称，市民资产受损，也连带令政府收入减少，公共服务质素下降甚至被削减，这个教训十分深刻。
当年经济振兴乏力，楼市一沉再沉。为了挽救低沉的楼市，房屋及规划地政局局长孙明扬于2002年就任时，受命推出一系列救市措施，被称为「孙九招」，引导资源流入私人楼市，令楼市终有起色。
然而好景不常，03年初爆发「沙士」，楼价再次出现调整，其中受殃及的九龙湾淘大花园，在最低迷的时期，一个500单位竟只售55万元，比居屋价格还低。全香港在相当长一段日子里，经常一整天都没有一宗房地产成交，惨况可知。幸而「沙士」终于得到控制，其后中央为配合世贸协议及振兴香港经济，于03年年中先与香港签定CEPA协议，进而开放实施内地旅客来港「个人游」，令香港的零售市道大旺，更吸引了部分内地富户来港置业。
港人变通 楼市喜见新象
正所谓「穷则变、变则通」，施永青指出正因为过去10年地产市道出现不少困难，亦令一向灵活变通的香港人再次绞尽脑汁来应变，因而出现不少新景象。他指出，如发展商卖楼比97年前困难，便不惜大量使用地产代理去卖新盘，令以往专注二手楼买卖的地产代理出尽八宝，卖楼也居然在香港成为一门通宵达旦的生意。
政府今年为了进一步刺激楼市交投，继于98年2月推出供楼利息免税额，今年3月再减低200万元以下细价楼的印花税至100元，同时再进一步优化勾地制度，降低勾地价订金由10%减至5%，申请人亦可以把订金由支票改为银行担保亦可，令发展商减低勾地利息成本，即时增强发展商勾地意欲。
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